คำนวณค่าโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด 2569 ค่าธรรมเนียม และ ภาษี วันโอน ครบทุกรายการ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีค่าใช้จ่ายภาครัฐสูงสุด 4 รายการที่ต้องจ่ายในวันโอน และแทบไม่มีใครแจ้งตัวเลขที่ถูกต้องครบถ้วนตั้งแต่แรก ใช้เครื่องคำนวณด้านล่างเพื่อดูว่าการโอนจะมีค่าใช้จ่ายจริงเท่าไหร่ และที่สำคัญไม่แพ้กันคือ ค่าใช้จ่ายนั้นมักถูกแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างไร เพียงใส่ราคาที่ตกลงซื้อขาย ปรับราคาประเมิน แล้วตัวเลขจะอัปเดตทันทีที่พิมพ์
คำนวณค่าโอนและภาษี ณ กรมที่ดิน
อัตราปี 2569| รายการ | จำนวนเงิน | ใครจ่าย |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน2% ของราคาประเมิน | ฿0 | |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า | ฿0 | |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายอัตราก้าวหน้า คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง | ฿0 | |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง1% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน ฿200,000 | ฿0 | |
| ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดค่าคำขอ ค่าพยาน และค่าเอกสาร เป็นจำนวนคงที่ ไม่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ | ฿0 | |
| รวมค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน | ฿0 |
เป็นการประมาณการเท่านั้น จำนวนเงินที่ต้องชำระจริงคำนวณโดยสำนักงานที่ดินในวันโอน โดยใช้ราคาประเมินและข้อมูลการถือครองของทางราชการ การตกลงว่าใครจ่ายส่วนใดสามารถต่อรองได้ ไม่มีกฎหมายกำหนดตายตัว ค่าเริ่มต้นด้านบนเป็นเพียงแนวปฏิบัติที่พบบ่อย อัตราลดหย่อน 0.01% มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และทรัพย์ที่มีทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท
ตัวเลขทั้งหมดเป็นการประมาณการ จำนวนเงินที่ต้องชำระจริงคำนวณโดยสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอน โดยใช้ราคาประเมินและข้อมูลการถือครองของทางราชการ ทั้งนี้ จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีปฏิทิน โดยเศษของปีนับเป็นหนึ่งปีเต็ม ไม่ได้นับตามระยะเวลาจริง และการตกลงว่าฝ่ายใดรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดสามารถต่อรองได้ ไม่มีกฎหมายกำหนดตายตัว
กรุณาอย่าชำระเงิน ลงนามในสัญญา หรือตกลงราคา โดยอาศัยตัวเลขจากเครื่องมือนี้เพียงอย่างเดียว ควรตรวจสอบกับทนายความ นักบัญชี หรือสำนักงานที่ดินก่อนทุกครั้ง บริษัทฯ ไม่รับผิดชอบต่อการตัดสินใจใด ๆ ที่เกิดจากการใช้เครื่องมือนี้
หากพบข้อมูลที่คลาดเคลื่อน แจ้งให้เราทราบ เราตรวจสอบทุกกรณี
ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาฯ
ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด และที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน มีหลายรายการ และแต่ละรายการคิดจากฐานที่ต่างกัน โดยหลัก ๆ มีดังนี้
เครื่องคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์
การซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มี ค่าธรรมเนียมและภาษีของภาครัฐหลัก ๆ 4 รายการ ที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่บ่อยครั้งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ได้ถูกประเมินหรือแจ้งไว้อย่างแม่นยำตั้งแต่ต้น
ใช้เครื่องคำนวณด้านล่างเพื่อดูว่า การโอนอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าใช้จ่ายจริงประมาณเท่าไร และที่สำคัญไม่แพ้กัน คือช่วยให้เห็นว่า ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีแนวโน้มจะแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างไร
เพียงกรอก ราคาซื้อขายที่ตกลงกัน และปรับ ราคาประเมินของทางราชการ ตัวเลขค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จะอัปเดตโดยอัตโนมัติขณะที่คุณกรอกข้อมูล
ค่าใช้จ่ายหลัก 4 รายการในการโอนอสังหาริมทรัพย์
การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแต่ละครั้ง อาจมี ค่าใช้จ่ายและภาษีสูงสุด 4 รายการ โดยรายการที่ต้องชำระจริงจะขึ้นอยู่กับว่า ผู้ซื้อเป็นใคร ผู้ขายเป็นใคร และถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมานานเท่าใด
ค่าธรรมเนียมการโอน — 2% ของ “ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน” ไม่ได้คิดจากราคาขายจริงเป็นหลัก เป็นรายการที่คนรู้จักมากที่สุด และมักถูกประเมินผิดบ่อยที่สุด
ภาษีธุรกิจเฉพาะ — 3.3% คิดจากราคาขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
แต่ ไม่ได้เสีย 3.3% ทุกกรณี สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา เพราะการขายบางกรณีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเข้าเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งดังนี้ ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี ถ้าหากเข้าเงื่อนไขยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะเสีย อากรแสตมป์ 0.5% แทน ไม่ได้เสียทั้งสองอย่างพร้อมกัน
อากรแสตมป์ — 0.5% ถ้าเข้าเงื่อนไขยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อผู้ขายได้รับยกเว้น ส่วนต่างระหว่าง 3.3% กับ 0.5% นั้นสูงมาก จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปีหรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี จึงสำคัญ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — สำหรับทรัพย์ที่ซื้อมาเองถ้าผู้ขายเป็น บุคคลธรรมดา จะไม่ได้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์เดียวตายตัว แต่คำนวณจาก ราคาประเมินกรมที่ดิน + วิธีได้มาของทรัพย์ + จำนวนปีที่ถือครอง อัตราหักค่าใช้จ่ายเหมาจะลดลงตามจำนวนปีถือครอง
ส่วนกรณี ได้รับเป็นมรดกหรือได้รับให้โดยเสน่หา จะต่างออกไป คือหักค่าใช้จ่าย 50% ก่อน แล้วจึงนำเงินได้สุทธิไปหารด้วยจำนวนปีถือครองและคำนวณภาษีตามขั้นบันได
ค่าจดจำนอง ที่สำนักงานที่ดิน ปกติคิดที่ 1% ของวงเงินจำนอง ไม่ได้คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน
โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมจำนองมีเพดาน ไม่เกิน 200,000 บาทต่อสัญญา สำหรับการจำนองอสังหาริมทรัพย์ตามอัตราปกติ
ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน?
กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่า ค่าใช้จ่ายในการโอนจะต้องเป็นหน้าที่ของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง โดยเฉพาะ ในทางปฏิบัติ โดยทั่วไปมักใช้แนวทางว่า ค่าธรรมเนียมการโอนแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง ส่วน ภาษีต่าง ๆ เป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงแนวทางที่ใช้กันทั่วไปและสามารถนำไปเจรจาต่อรองกันได้ ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย
ในช่วงที่ตลาดค่อนข้างซบเซาหรือชะลอตัว ผู้ขายมักจะยอมเป็นผู้รับผิดชอบ ค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด เพื่อช่วยให้ปิดการขายได้ง่ายขึ้น ในทางกลับกัน หากเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ซื้อบางรายอาจยอมรับเป็นผู้ผิดชอบค่าโอนทั้งหมดเอง ส่วนการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Off-plan จากโครงการหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มักมีการระบุสัดส่วนค่าใช้จ่ายไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน ดังนั้นควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาก่อนเสมอ
นี่คือเหตุผลที่เครื่องคำนวณของเราเปิดให้คุณสามารถปรับสัดส่วนของค่าใช้จ่ายแต่ละรายการได้อย่างอิสระ ว่าจะให้ ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย ผู้ขายเป็นผู้จ่าย หรือแบ่งกัน 50/50 เมื่อเปลี่ยนสัดส่วน ยอดรวมของทั้งสองฝ่ายด้านล่างจะอัปเดตทันที แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าแต่ละฝ่ายต้องจ่ายเป็นจำนวนเงินกี่บาท และคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขาย
จึงเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์มากสำหรับใช้ประกอบการ เจรจาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ทำไมราคาประเมินจึงสำคัญกว่าราคาขาย?
ราคาประเมินของทางราชการ คือมูลค่าทรัพย์สินที่กรมธนารักษ์กำหนดขึ้น ซึ่งไม่ใช่ราคาตลาด และโดยทั่วไปมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงค่อนข้างมาก โดยในหลายพื้นที่ของประเทศไทยอาจมีส่วนต่างประมาณ 30–40%
ส่วนต่างนี้ถือเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะทั้ง ค่าธรรมเนียมการโอน และ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย จะคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ได้คำนวณจากราคาที่ซื้อขายจริง หากสมมติว่าราคาประเมินเท่ากับราคาขาย ก็อาจทำให้คุณประเมินค่าใช้จ่ายสูงเกินจริงอย่างมาก
คุณสามารถตรวจสอบ ราคาประเมินของที่ดินหรือห้องชุดแต่ละรายการได้ฟรี ผ่านบริการ D-Value ของกรมธนารักษ์ หรือแอป TRD Property Valuation
หากยังไม่มีข้อมูลราคาประเมิน สามารถใช้เครื่องคำนวณในโหมดประมาณการได้ โดยระบบจะตั้งค่าเริ่มต้นไว้ที่ 65% ของราคาขาย ซึ่งเป็นค่าประมาณเบื้องต้นที่เหมาะสำหรับใช้วางแผนค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในเชียงใหม่
ค่าธรรมเนียมโอน 0.01% — และทำไมมาตรการนี้อาจไม่ใช้กับคุณ
รัฐบาลไทยได้มีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์หลายครั้ง โดยลด ค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ซึ่งมาตรการปัจจุบันมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027
อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้มีเงื่อนไขสำคัญ คือจำกัดเฉพาะ ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีทั้ง ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่เข้าเงื่อนไขและยังคงเสียค่าธรรมเนียมในอัตราปกติ 2% เช่นเดียวกับการซื้อผ่านบริษัทไทยที่ไม่ได้รับสิทธิ์ตามมาตรการนี้
ตัวอย่างเช่น หากผู้ซื้อชาวไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 5 ล้านบาท มาตรการนี้อาจช่วยประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนได้ประมาณ 65,000 บาท แต่หากเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อทรัพย์เดียวกัน จะไม่ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวเลย
ดังนั้น ความแตกต่างนี้จึงเป็นเรื่องสำคัญที่ควรตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนวางแผนงบประมาณสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์
การเปลี่ยนแปลงที่จะมีผลในเดือน มกราคม 2570
ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ของทางราชการจะมีการปรับปรุงเป็นรอบทุก 4 ปี และรอบถัดไปจะเริ่มมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป โดยกรมธนารักษ์ได้ระบุว่ามีแนวทางที่จะปรับราคาประเมินให้ ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น
หากราคาประเมินปรับสูงขึ้น ค่าใช้จ่ายที่อ้างอิงจากราคาประเมินก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ซึ่งอาจส่งผลแม้กระทั่งกับเจ้าของทรัพย์ที่ยังไม่มีแผนจะขาย
ดังนั้น หากคาดว่าจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นในปี 2570 ควรเผื่อราคาประเมินไว้สูงกว่าค่าเริ่มต้นที่เครื่องคำนวณกำหนดไว้ และหากกำลังพิจารณาว่าควรโอนช่วงไหน ก็ควรนำการปรับราคาประเมินรอบใหม่นี้มาประกอบการตัดสินใจด้วยค่ะ
การเปลี่ยนแปลงที่จะมาถึงในเดือนมกราคม 2570
ราคาประเมินปรับตามรอบทุก 4 ปี และรอบถัดไปมีผลวันที่ 1 มกราคม 2570 กรมธนารักษ์ระบุอย่างเปิดเผยว่าตั้งใจลดช่องว่างระหว่างราคาประเมินกับราคาตลาด หากราคาประเมินสูงขึ้น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีก็จะสูงขึ้นตาม แม้แต่เจ้าของที่ไม่คิดจะขายก็ได้รับผลกระทบ ใครที่คาดว่าจะโอนเสร็จในปี 2570 ควรลองใส่ราคาประเมินที่สูงกว่าค่าเริ่มต้น และใครที่กำลังชั่งใจเรื่องจังหวะเวลาก็ควรนำมาพิจารณา
เครื่องคำนวณนี้ไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
เครื่องคำนวณนี้ครอบคลุมเฉพาะ ค่าธรรมเนียมและภาษีที่เรียกเก็บโดยภาครัฐ เท่านั้น แต่ในการวางงบประมาณสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างครบถ้วน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ควรนำมาพิจารณา เช่น ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ค่าตรวจสอบสถานะและเอกสารของทรัพย์สิน (Due Diligence) เอกสาร Foreign Exchange Transaction สำหรับการโอนเงินจากต่างประเทศ เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) ค่าส่วนกลางของคอนโดมิเนียม รวมถึง ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า ในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังกล่าว
เรายินดีจัดทำ รายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดแบบครบถ้วน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์ที่อยู่กับเราหรือไม่ก็ตาม ติดต่อเราได้เลย
