“บ้านมือสองก็เหมือนเสื้อผ้ามือสองที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว การจะให้คงสภาพได้เหมือนของใหม่นั้นย่อมเป็น เรี่องยาก ด้วยอยู่ที่ว่าเจ้าของเดิมนั้นใช้งานและดูแลมากน้อยต่างกันอย่างไรอีก งานนี้เรียกได้ว่าวัดดวงกันเลยเชียวแหละ”
ดังนั้นเราในฐานะ ผู้ซื้อจะทำอย่างไรให้ได้ บ้านราคาถูก มีเพื่อนบ้านดี ได้ทำเลเด่น
แต่ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง สิ่งแรกๆๆที่คุณต้องวางแผนเลยคือ การสำรวจงบประมาณในการซื้อ ว่าเรามีงบประมาณที่ตั้งไว้เท่าไหร่ จากนั้นมองหาตัวช่วยในการเลือกซื้อบ้าน ซึ่งการจะได้บ้านคุณภาพดีราคาสมเหตุสมผล ช่องทางมองหาบ้านมือสองที่ได้รับความนิยมในปัจจุบันมีอยู่ 4 แหล่งใหญ่ๆ ที่จะมีข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวังแตกต่างกันไปคือ
- การซื้อกับเจ้าของโดยตรง
การซื้อกับเจ้าของโดยตรง ดูจะเป็นวิธีดั้งเดิมและง่ายที่สุดในการเจรจาซื้อขาย โดยเฉพาะการต่อรองราคา ทั้งยังมั่นใจไดว่า ผู้ซื้อจะได้เข้าพักอาศัยโดยไม่ต้อง “อาศัยอำนาจศาล” เพื่อขับไล่เจ้าของเดิม แต่อย่างน้อยผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่า ความเต็มใจขายของเจ้าของเดิมจะไม่ได้มาจากปัญหาที่เกิดจากตัวบ้านจนต้องยอมขาย
นิติกรรมสัญญา เป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวังมากที่สุด เพราะทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการเรื่องสัญญาเองทั้งหมด ซึ่งในบางกรณีหากไม่มีการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ก็อาจจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้ในอนาคต โดยอาจขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญจะสะดวกและสบายใจมากขึ้นทั้งยังต้องตกลงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอนอย่างชัดเจนว่า ใครจะเป็นคนจ่ายในส่วนไหน อย่างไรบ้าง และหากผู้ขายต้องการให้ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ ผู้ซื้ออาจขอลดราคาบ้านลงได้อีก
- การซื้อผ่านนายหน้า
การซื้อผ่านนายหน้า นอกจากมีบ้านให้เลือกจำนวนมาก แบ่งแยกตามพื้นที่ ราคา ไว้ได้ตรงใจผู้ซื้อ ทำให้ไม่ต้องเสียเวลามากนัก และเชื่อได้ระดับหนึ่งว่า บ้านมือสองที่อยู่ในมือของบริษัทเหล่านี้จะได้รับการคัดสรรและกรองมาระดับหนึ่งแล้ว และ “ตัวแทน” จะเป็นคนดำเนินเรื่องเกือบทุกอย่างให้ ตั้งแต่พาไปดูบ้านที่เลือกไว้ เจรจาราคา จัดการสัญญา เงินกู้ธนาคาร แต่ต้องมีค่านายหน้า ประมาณ 3% ของ ราคาขาย ซึ่งปกติผู้ขายจะเป็นคนจ่าย แต่ในขั้นตอนการทำสัญญาต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า เรากำลังทำสัญญาและวางเงินมัดจำกับ “เจ้าของบ้านตัวจริง” หรือไม่ เพราะฉะนั้นอย่าลืมขอดูบัตรประชาชนและชื่อหลังโฉนดก่อนจะตกลงปลงใจ
- สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน
สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน เป็นอีกแหล่งหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะนอกจากจะมีบ้านให้เลือกจำนวนมากและราคาต่ำกว่าราคาตลาดแล้ว การขอสินเชื่อยังจะสะดวกและดอกเบี้ยอาจต่ำกว่าการซื้อบ้านจากแหล่งอื่นๆ เนื่องจากธนาคารเจ้าของทรัพย์สินจะให้สินเชื่อเอง และบางแห่งจะยกเว้นค่าธรรมเนียมหรืออำนวยความสะดวกอื่นๆ แต่ต้องยอมรับว่า บ้านมือสอง ที่อยู่ในมือสถาบันการเงินบางหลังอาจจะชำรุดทรุดโทรมกว่าบ้านในมือของบริษัทนายหน้าหรือบ้านที่เจ้าของขายเอง เพราะฉะนั้นเพื่อให้แน่ใจว่า นอกจากจะได้ดอกเบี้ยพิเศษแล้วจะไม่มีลูกบ้านคนพิเศษมาอยู่ในชายคาเดียวกัน ก็ต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าไม่มีใครยังอยู่ในบ้านหลังนั้น หรือถ้ายังมีคนอยู่ควรให้ธนาคารจัดการให้เรียบร้อยก่อนที่จะตกมาถึงมือเรา และถ้าให้มั่นใจที่สุดจะต้องให้ธนาคารมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดให้เรียบร้อยเสียก่อน จะได้ไม่ต้องเสียเวลา “ฟ้องขับไล่” ในภายหลัง
- ประมูลจากกรมบังคับคดี
ประมูลจากกรมบังคับคดี มีขั้นตอนและกระบวนการมาก แต่จะมีราคาเป็นตัวจูงใจ เพราะราคาเริ่มต้นจากการประมูลนี้อาจต่ำกว่าราคาตลาดได้ถึง 50% แต่ก่อนที่จะเข้าร่วมประมูลจะต้องไปดูบ้านและประเมินราคาที่พร้อมจะสู้ไว้ล่วงหน้า จะได้ไม่ถูก “ใคร” กระตุ้นให้สู้ราคาจนเกินกำลังเงินและเกินมูลค่าบ้าน และที่ต้องระวังที่สุด คือ การฟ้องขับไล่ แม้ว่าจะอาศัยอำนาจศาลให้ผู้บุกรุกออกจากบ้านได้ทันที แต่ก็ไม่รู้ว่า จะใช้เวลานานแค่ไหนที่ “ผู้บุกรุก” จะยอมออกจากบ้านไปและอีกเรื่องที่มองข้ามไม่ได้ คือ “การฟ้องคัดค้านราคา” ซึ่งตามกระบวนการทางกฎหมายจะให้สิทธิลูกหนี้คัดค้านราคาได้ครั้งหนึ่ง
ในกรณีที่เป็นการประมูลของเอกชน ก่อนเข้าร่วมประมูลยังต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ผู้ประมูลเป็น “เจ้าของทรัพย์” หรือมีสิทธิ์ขายทรัพย์ ฉะนั้น เพื่อให้ได้ของดี ราคาถูก ก็คงต้องยอมเหนื่อยกว่าปกติ
แต่ไม่ว่าจะพบบ้านในดวงใจจากแหล่งใดก็ตาม ก่อนที่จะตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง จะต้องถามตัวเองและครอบครัวก่อนว่า ต้องการจะอยู่ “บริเวณ” ไหน ซึ่งเราสามารถหาบ้านในใจกลางเมืองหรือในบริเวณที่ต้องการได้ในราคาที่ไม่สูงเกินไป เมื่อเลือกบริเวณที่ต้องการได้แล้ว สิ่งต่อไปคือ “ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม” ที่ต้องระวังคือ “แนวเวนคืน” เพราะเจ้าของเดิมอาจยอมขายราคาถูก เพราะไปรู้มาว่า บริเวณนั้นจะถูกเวนคืน เพื่อการป้องกันต้องตรวจสอบไปที่ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมโยธาธิการ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตหรือกรมที่ดิน และเพื่อนบ้าน…..
ติดต่อทาง Chiangmaibaan.com โดยเพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่
เบอร์โทร. 053-244-906
คิดเห็นอย่างไรบอกเราได้นะจ๊ะ
ถาม - ตอบ กับ 4 ตัวช่วยในการซื้อบ้านมือสองอย่างมืออาชีพ
การซื้อบ้านโดยตรงจะเป็นวิธีที่ง่ายและมั่นใจที่สุดในการเจรจาซื้อขาย คุณสามารถต่อรองราคาและคุณสมบัติได้อย่างอิสระ และไม่จำเป็นต้องใช้อำนาจศาลในการขับไล่เจ้าของเดิม แต่ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของเดิมขายด้วยความเต็มใจและไม่มีปัญหาในตัวบ้าน
การซื้อบ้านผ่านนายหน้าช่วยประหยัดเวลาในการค้นหาบ้านที่ตรงตามความต้องการ นายหน้าช่วยในกระบวนการเจรจาราคาและการจัดการเอกสาร แต่ควรตรวจสอบค่านายหน้าประมาณ 3% และตรวจสอบเจ้าของบ้านตัวจริงก่อนทำสัญญา
การซื้อบ้านจากสถาบันการเงินมีความสะดวกในการขอสินเชื่อและดอกเบี้ยอาจต่ำ แต่บ้านบางหลังอาจมีสภาพเสื่อมสภาพมากกว่า และควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีผู้อื่นอาศัยอยู่ในบ้าน
การเข้าร่วมประมูลจากกรมบังคับคดีต้องตรวจสอบราคาและประเมินราคาล่วงหน้า รวมถึงตรวจสอบความเสี่ยงในการฟ้องขับไล่และการคัดค้านราคา อย่างไรก็ตาม การเลือกบ้านต้องพิจารณาในหลายๆ ด้าน เพื่อให้การเลือกซื้อบ้านเป็นไปอย่างรอบคอบและถูกต้อง
