โฉนดที่ดินกับสิทธิการครอบครองที่คนเป็นเจ้าของต้องรู้

โฉนดที่ดิน คำนี้คนที่เป็นเจ้าของที่ดินคงจะคุ้นเคยกันเป็นอย่างดี แต่บางคนอาจจะไม่ทราบว่าโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ที่เราถือครองนั้นเป็นแบบใด มีข้อห้ามอย่างไร และสามารถซื้อขายได้หรือไม่ วันนี้เรามีคำตอบ

ความเป็นมาของการออก “โฉนดที่ดิน”

โฉนดที่ดิน

แรกเริ่มเดิมทีการออกโฉนดเริ่มมีมาตั้งแต่สมัยสุโขทัย แต่อาจจะไม่ได้มีการออกเป็นลายลักษณ์อักษรดังเช่นปัจจุบัน เรื่อยมาจนถึงสมัยอยุธยาที่มีการออกกฎหมายให้มีการจัดสรรที่ดินให้แก่ราษฎรเพื่อใช้ในการทำกิน ซึ่งในสมัยรัตนโกสินทร์ก็ได้ยืดถือหลักการเดียวกันและเริ่มมีการออกเอกสารเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินและใช้ในการจำนำและเก็บภาษีในสมัยรัชกาลที่ 3-4 แต่ก็ยังไม่รัดกุมมากพอ จวบจนรัชสมัยที่ 5 ได้มีการออกสำรวจที่ดินเพื่อออกโฉนดให้กับราษฎรเป็นครั้งแรก จึงทำให้มีโฉนดที่ดินใบแรกในวันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2444 และมีการพัฒนาเรื่อยมาจนปัจจุบันที่เป็นประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497

นั่นก็เท่ากับว่า โฉนดที่ดิน คือเอกสารที่ออกให้โดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงให้เห็นว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแห่งนั้น ซึ่งมีสิทธิ์อันชอบในการทำธุรกรรมใดๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย โอน แบ่งแยก จำนอง หรือค้ำประกันก็ได้ทั้งนั้น แต่ใช่ว่าทุกโฉนดจะมีสิทธิ์เท่าเทียมกัน แต่เป็นเพราะเหตุใดนั้น ไปอ่านต่อข้างล่างนี้เลย

ประเภทของโฉนดที่ดิน และสิทธิของผู้ครอบครอง

ปัจจุบันโฉนดแบ่งออกเป็นหลายประเภท ซึ่งแต่ละประเภทก็ให้สิทธิ์แก่ผู้ครอบครองต่างกัน โดยเชียงใหม่บ้านจะยกมาอธิบายให้เข้าใจกัน 6 ประเภท ดังรายละเอียดต่อไป

1. โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑสีแดง)

น.ส. 4 หรือ น.ส.4 จ หรือโฉนดครุฑแดง ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์สามารถซื้อขาย จดจำนอง โอน หรือนำไปค้ำประกันได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงถือเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ได้ชัดเจนที่สุดในบรรดาโฉนดทั้งหลาย และระบุคำว่า “โฉนดที่ดิน” ไว้ด้านหน้า ซึ่งบอกเลยว่าที่ดินนี้เป็นการถือครองที่เจ้าของมีอำนาจเบ็ดเสร็จ ฉะนั้นผู้คนจึงนิยมซื้อขายที่ดินประเภทนี้กันมากที่สุด เพราะมั่นใจได้เลยว่าเราจะได้เป็นเจ้าของอย่างแท้จริง จึงทำให้มีราคาสูงกว่าที่ดินประเภทอื่น

ข้อควรระวังก็คือ อาจหมดสิทธิ์ในการถือครองกรรมสิทธิ์ได้ หากมีคนอื่นมาอาศัยหรือใช้ประโยชน์บนที่ดินอย่างเปิดเผยเป็นระยะเวลา 10 ปี และคนผู้นั้นได้ยื่นขอกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองแบบปรปักษ์

2. เอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก (ครุฑสีเขียว)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือเอกสารที่ดิน น.ส.3 ก ซึ่งมีตราครุฑเป็นสีเขียว เป็นเอกสารที่มีการระวาง ปักหมุดที่ดินและภาพถ่ายทางอากาศ ซึ่งทางราชการเป็นผู้ออกเอกสารให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนี้ได้ สามารถซื้อขาย โอน จดจำนองได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครองจนกว่าจะนำเอกสารนี้ไปยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้ตามขั้นตอน

3. เอกสารสิทธิ์ น.ส. 3/ น.ส.3 ข (ครุฑสีดำ)

เอกสารสิทธิ์นี้ถือเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ยังไม่ได้มีรูปถ่ายทางอากาศระวางขอบเขตที่ดินอย่างชัดเจน สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เหมือนเดิม แต่ไม่สามารถทำธุรกรรมใดๆได้ จนกว่าจะนำไปยื่นเรื่องขอออกโฉนดที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ซึ่งมีข้อควรระวังก็คืออย่าเพิ่งทำการซื้อที่ดินนี้จนกว่าจะมีการรังวัดที่ดินพร้อมติดประกาศ และไม่มีผู้มาคัดค้านภายใน 30 วัน

4. เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก 4-01 (ครุฑสีน้ำเงิน/ ครุฑสีแดง)

ขอเกริ่นก่อนว่าที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 นั้นเป็นที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของและให้สิทธิ์แก่ประชาชนในการเข้ามาทำประโยชน์ทางเกษตรกรรมได้ โดยโฉนดที่ดินนี้ไม่สามารถทำการซื้อขาย โอน จดจำนองให้แก่ผู้อื่น แต่สามารถเปลี่ยนผู้ครอบครองเป็นทายาทได้ ซึ่งโฉนดที่ดินลักษณะนี้ผู้ที่จะมีสิทธิ์ครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ได้โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาในการส่งคืนแก่รัฐ ดังนั้นผู้ที่ได้รับสิทธิ์นี้จะต้องมีคุณสมบัติที่รัฐระบุไว้ รวมถึงข้อพึงปฏิบัติดังต่อไปนี้

ใช้เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น
ผู้ครอบครองมีฐานะยากจน
จำกัดขนาดพื้นที่ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่
สามารถโอน แบ่งที่ดินได้ภายในครอบครัว เช่น ทายาท, มรดก ตามเงื่อนไขของรัฐ
ไม่สามารถซื้อ ขาย แก่คนอื่นที่ไม่ใช่ครอบครัว
ให้เช่าเพื่อทำการเกษตรได้ตามเงื่อนไขของรัฐ
สามารถจำนองได้เฉพาะที่เป็นโครงการของรัฐที่อนุญาตให้ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เข้าร่วมได้
สามารถมีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร
สามารถบอกเลิกสัญญาได้หากไม่ต้องการทำการเกษตรบนที่ดินนี้
หากผู้ครอบครองทำผิดเงื่อนไข รัฐสามารถยืดคืนได้

ข้อสังเกตสำหรับเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 ที่เป็นตราครุฑสีแดง จะระบุคำว่า หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน แต่ไม่สามารถซื้อขาย จดจำนองได้แบบโฉนด น.ส.4 โดยสิ้นเชิง

5. ใบจอง น.ส. 2

ใบจอง น.ส. 2 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการออกให้แก่ประชาชน โดยมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินเป็นการชั่วคราวเป็นระยะเวลา 3 ปี โดยจะต้องเริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน หลังจากที่ได้รับอนุญาต และจะต้องทำประโยชน์บนที่ดินเกิน 75% ของที่ดินก่อนจะครบกำหนดส่งคืน โดยที่ไม่สามารถซื้อขาย โอน จดจำนองได้ ยกเว้นมอบเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาท

6. ที่ดิน ภ.ท.บ. 5

ภ.ท.บ. 5 เป็นเพียงแบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ที่แสดงถึงการครอบครองเป็นเจ้าของ ซึ่งที่ดิน ภ.ท.บ. 5 เป็นที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของโดยแท้จริงแต่อนุญาตให้ประชาชนได้เข้ามาใช้ประโยชน์หรือพักอาศัยเป็นการชั่วคราว โดยเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่นเป็นการตอบแทน ดังนั้นจึงไม่สามารถซื้อขาย จดจำนอง หรือโอนได้โดยเด็ดขาด

สรุปให้ดูกันง่ายๆว่าโฉนดที่ดินแต่ละประเภทมีความต่างกันอย่างไรได้ตามรูปนี้เลย

เอาล่ะ เมื่อรู้จักประเภทโฉนดรวมถึงสิทธิการครอบครองกันแล้ว ขอแถมทริคเล็กๆที่เอาไว้ใช้ในการตรวจสอบว่าโฉนดนั้นเป็นของจริงหรือปลอมกันแน่ จะได้ไม่ถูกหลอกขายให้ช้ำใจกันภายหลัง

ขนาดของโฉนดที่ดินจะอยู่ที่ 24*36 ซม.
เนื้อกระดาษจะเป็นสีเหลืองอ่อนๆพร้อมด้วยลายเฉพาะ
ด้านหน้าโฉนดจะมีลายเซ็นเจ้าพนักงาน พร้อมด้วยตราประทับ
ด้านหลังจะมีสารบัญประวัติการครอบครองที่ดิน โดยมีลายเซ็นเจ้าพนักงานพร้อมตราประทับเช่นกัน ในจุดนี้สามารถตรวจสอบประวัติการครอบครอง หากผิดปกติ ต้องรีบตรวจเช็คและแจ้งความได้เลย
เมื่อนำไฟฉายส่องตรงโฉนด จะเห็นลายน้ำตราครุฑล้อมรอบด้วยวงกลมวง ด้านล่างมีคำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย กรณีนี้ใช้ได้กับการตรวจสอบโฉนดฉบับจริงเท่านั้นนะ ถ้าเป็นแบบถ่ายเอกสารก็หาไม่เจอเช่นกัน
ตรวจสอบข้อมูลกับกรมที่ดินโดยตรง โดยการนำโฉนดที่ดินไปติดต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อทำการตรวจเช็คกับฉบับที่กรมที่ดินเก็บไว้

ดังนั้นการจะซื้อจะขายที่ดินจึงต้องมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภท รวมถึงการพิจารณา ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน หรือแม้แต่การประเมินราคาที่ดินก่อนการซื้อขาย รวมไปถึงรอบรู้เรื่องภาษีที่ดินด้วย ส่วนใครที่ไม่ค่อยถนัดแต่สนใจที่จะซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะในเขตจังหวัดเชียงใหม่ก็สามารถติดต่อเพอร์เฟคโฮมส์เชียงใหม่เข้ามาได้ เราพร้อมให้คำปรึกษาแน่นอน