โฉนดที่ดิน คำนี้คนที่เป็นเจ้าของที่ดินคงจะคุ้นเคยกันเป็นอย่างดี แต่บางคนอาจจะไม่ทราบว่าโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ที่เราถือครองนั้นเป็นแบบใด มีข้อห้ามอย่างไร และสามารถซื้อขายได้หรือไม่ วันนี้เรามีคำตอบ
ความเป็นมาของการออก “โฉนดที่ดิน”


แรกเริ่มเดิมทีการออกโฉนดเริ่มมีมาตั้งแต่สมัยสุโขทัย แต่อาจจะไม่ได้มีการออกเป็นลายลักษณ์อักษรดังเช่นปัจจุบัน เรื่อยมาจนถึงสมัยอยุธยาที่มีการออกกฎหมายให้มีการจัดสรรที่ดินให้แก่ราษฎรเพื่อใช้ในการทำกิน ซึ่งในสมัยรัตนโกสินทร์ก็ได้ยืดถือหลักการเดียวกันและเริ่มมีการออกเอกสารเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินและใช้ในการจำนำและเก็บภาษีในสมัยรัชกาลที่ 3-4 แต่ก็ยังไม่รัดกุมมากพอ จวบจนรัชสมัยที่ 5 ได้มีการออกสำรวจที่ดินเพื่อออกโฉนดให้กับราษฎรเป็นครั้งแรก จึงทำให้มีโฉนดที่ดินใบแรกในวันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2444 และมีการพัฒนาเรื่อยมาจนปัจจุบันที่เป็นประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497
นั่นก็เท่ากับว่า โฉนดที่ดิน คือเอกสารที่ออกให้โดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงให้เห็นว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแห่งนั้น ซึ่งมีสิทธิ์อันชอบในการทำธุรกรรมใดๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย โอน แบ่งแยก จำนอง หรือค้ำประกันก็ได้ทั้งนั้น แต่ใช่ว่าทุกโฉนดจะมีสิทธิ์เท่าเทียมกัน แต่เป็นเพราะเหตุใดนั้น ไปอ่านต่อข้างล่างนี้เลย
ประเภทของโฉนดที่ดิน และสิทธิของผู้ครอบครอง
ปัจจุบันโฉนดแบ่งออกเป็นหลายประเภท ซึ่งแต่ละประเภทก็ให้สิทธิ์แก่ผู้ครอบครองต่างกัน โดยเชียงใหม่บ้านจะยกมาอธิบายให้เข้าใจกัน 6 ประเภท ดังรายละเอียดต่อไป


1. โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑสีแดง)
น.ส. 4 หรือ น.ส.4 จ หรือโฉนดครุฑแดง ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์สามารถซื้อขาย จดจำนอง โอน หรือนำไปค้ำประกันได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงถือเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ได้ชัดเจนที่สุดในบรรดาโฉนดทั้งหลาย และระบุคำว่า “โฉนดที่ดิน” ไว้ด้านหน้า ซึ่งบอกเลยว่าที่ดินนี้เป็นการถือครองที่เจ้าของมีอำนาจเบ็ดเสร็จ ฉะนั้นผู้คนจึงนิยมซื้อขายที่ดินประเภทนี้กันมากที่สุด เพราะมั่นใจได้เลยว่าเราจะได้เป็นเจ้าของอย่างแท้จริง จึงทำให้มีราคาสูงกว่าที่ดินประเภทอื่น
ข้อควรระวังก็คือ อาจหมดสิทธิ์ในการถือครองกรรมสิทธิ์ได้ หากมีคนอื่นมาอาศัยหรือใช้ประโยชน์บนที่ดินอย่างเปิดเผยเป็นระยะเวลา 10 ปี และคนผู้นั้นได้ยื่นขอกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองแบบปรปักษ์


2. เอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก (ครุฑสีเขียว)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือเอกสารที่ดิน น.ส.3 ก ซึ่งมีตราครุฑเป็นสีเขียว เป็นเอกสารที่มีการระวาง ปักหมุดที่ดินและภาพถ่ายทางอากาศ ซึ่งทางราชการเป็นผู้ออกเอกสารให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนี้ได้ สามารถซื้อขาย โอน จดจำนองได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครองจนกว่าจะนำเอกสารนี้ไปยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้ตามขั้นตอน


3. เอกสารสิทธิ์ น.ส. 3/ น.ส.3 ข (ครุฑสีดำ)
เอกสารสิทธิ์นี้ถือเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ยังไม่ได้มีรูปถ่ายทางอากาศระวางขอบเขตที่ดินอย่างชัดเจน สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เหมือนเดิม แต่ไม่สามารถทำธุรกรรมใดๆได้ จนกว่าจะนำไปยื่นเรื่องขอออกโฉนดที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ซึ่งมีข้อควรระวังก็คืออย่าเพิ่งทำการซื้อที่ดินนี้จนกว่าจะมีการรังวัดที่ดินพร้อมติดประกาศ และไม่มีผู้มาคัดค้านภายใน 30 วัน


4. เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก 4-01 (ครุฑสีน้ำเงิน/ ครุฑสีแดง)
ขอเกริ่นก่อนว่าที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 นั้นเป็นที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของและให้สิทธิ์แก่ประชาชนในการเข้ามาทำประโยชน์ทางเกษตรกรรมได้ โดยโฉนดที่ดินนี้ไม่สามารถทำการซื้อขาย โอน จดจำนองให้แก่ผู้อื่น แต่สามารถเปลี่ยนผู้ครอบครองเป็นทายาทได้ ซึ่งโฉนดที่ดินลักษณะนี้ผู้ที่จะมีสิทธิ์ครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ได้โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาในการส่งคืนแก่รัฐ ดังนั้นผู้ที่ได้รับสิทธิ์นี้จะต้องมีคุณสมบัติที่รัฐระบุไว้ รวมถึงข้อพึงปฏิบัติดังต่อไปนี้
- ใช้เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น
- ผู้ครอบครองมีฐานะยากจน
- จำกัดขนาดพื้นที่ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่
- สามารถโอน แบ่งที่ดินได้ภายในครอบครัว เช่น ทายาท, มรดก ตามเงื่อนไขของรัฐ
- ไม่สามารถซื้อ ขาย แก่คนอื่นที่ไม่ใช่ครอบครัว
- ให้เช่าเพื่อทำการเกษตรได้ตามเงื่อนไขของรัฐ
- สามารถจำนองได้เฉพาะที่เป็นโครงการของรัฐที่อนุญาตให้ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เข้าร่วมได้
- สามารถมีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร
- สามารถบอกเลิกสัญญาได้หากไม่ต้องการทำการเกษตรบนที่ดินนี้
- หากผู้ครอบครองทำผิดเงื่อนไข รัฐสามารถยืดคืนได้
ข้อสังเกตสำหรับเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 ที่เป็นตราครุฑสีแดง จะระบุคำว่า หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน แต่ไม่สามารถซื้อขาย จดจำนองได้แบบโฉนด น.ส.4 โดยสิ้นเชิง


5. ใบจอง น.ส. 2
ใบจอง น.ส. 2 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการออกให้แก่ประชาชน โดยมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินเป็นการชั่วคราวเป็นระยะเวลา 3 ปี โดยจะต้องเริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน หลังจากที่ได้รับอนุญาต และจะต้องทำประโยชน์บนที่ดินเกิน 75% ของที่ดินก่อนจะครบกำหนดส่งคืน โดยที่ไม่สามารถซื้อขาย โอน จดจำนองได้ ยกเว้นมอบเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาท


6. ที่ดิน ภ.ท.บ. 5
ภ.ท.บ. 5 เป็นเพียงแบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ที่แสดงถึงการครอบครองเป็นเจ้าของ ซึ่งที่ดิน ภ.ท.บ. 5 เป็นที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของโดยแท้จริงแต่อนุญาตให้ประชาชนได้เข้ามาใช้ประโยชน์หรือพักอาศัยเป็นการชั่วคราว โดยเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่นเป็นการตอบแทน ดังนั้นจึงไม่สามารถซื้อขาย จดจำนอง หรือโอนได้โดยเด็ดขาด
สรุปให้ดูกันง่ายๆว่าโฉนดที่ดินแต่ละประเภทมีความต่างกันอย่างไรได้ตามรูปนี้เลย


เอาล่ะ เมื่อรู้จักประเภทโฉนดรวมถึงสิทธิการครอบครองกันแล้ว ขอแถมทริคเล็กๆที่เอาไว้ใช้ในการตรวจสอบว่าโฉนดนั้นเป็นของจริงหรือปลอมกันแน่ จะได้ไม่ถูกหลอกขายให้ช้ำใจกันภายหลัง
- ขนาดของโฉนดที่ดินจะอยู่ที่ 24*36 ซม.
- เนื้อกระดาษจะเป็นสีเหลืองอ่อนๆพร้อมด้วยลายเฉพาะ
- ด้านหน้าโฉนดจะมีลายเซ็นเจ้าพนักงาน พร้อมด้วยตราประทับ
- ด้านหลังจะมีสารบัญประวัติการครอบครองที่ดิน โดยมีลายเซ็นเจ้าพนักงานพร้อมตราประทับเช่นกัน ในจุดนี้สามารถตรวจสอบประวัติการครอบครอง หากผิดปกติ ต้องรีบตรวจเช็คและแจ้งความได้เลย
- เมื่อนำไฟฉายส่องตรงโฉนด จะเห็นลายน้ำตราครุฑล้อมรอบด้วยวงกลมวง ด้านล่างมีคำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย กรณีนี้ใช้ได้กับการตรวจสอบโฉนดฉบับจริงเท่านั้นนะ ถ้าเป็นแบบถ่ายเอกสารก็หาไม่เจอเช่นกัน
- ตรวจสอบข้อมูลกับกรมที่ดินโดยตรง โดยการนำโฉนดที่ดินไปติดต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อทำการตรวจเช็คกับฉบับที่กรมที่ดินเก็บไว้
ดังนั้นการจะซื้อจะขายที่ดินจึงต้องมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภท รวมถึงการพิจารณา ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน หรือแม้แต่การประเมินราคาที่ดินก่อนการซื้อขาย รวมไปถึงรอบรู้เรื่องภาษีที่ดินด้วย ส่วนใครที่ไม่ค่อยถนัดแต่สนใจที่จะซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะในเขตจังหวัดเชียงใหม่ก็สามารถติดต่อเพอร์เฟคโฮมส์เชียงใหม่เข้ามาได้ เราพร้อมให้คำปรึกษาแน่นอน
คิดเห็นอย่างไรบอกเราได้ที่นี่
บทความน่าสนใจเพิ่มเติม


ดอกเบี้ยบ้าน 66 ธนาคารไหนถูกและดี เช็คเลย!
ว่าด้วยเรื่องดอกเบี้ยบ้านปี 2566 เรามาอัพเดทกันดีกว่า ว่าแต่ละธนาคารจะมีโปรอะไร เพื่อดึงดูดใจกลุ่มลูกค้าที่อยากขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกันบ้าง 👇🏻👇🏻สามารถเช็คได้ที่นี่เลย 👇🏻👇🏻 1.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (G H


ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี2566 ที่ทุกคนต้องรู้ !
ภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง ได้ถูกร่างขึ้นมาเพื่อใช้แทน พรบ.ภาษีที่ดินและโรงเรือน และภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อแก้ปัญหาเรื่องการเก็บภาษีซ้ำซ้อน การลดหย่อนภาษีที่มากไปจนทำให้รายได้จากการเก็บภาษีของประเทศลดลงไป ทั้งยังช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดินรกร้างว่างเปล่าให้เกิดประโยชน์ โดยผู้ที่จะต้องทำหน้าที่เสียภาษีก็คือ เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง


ฤกษ์ดีขึ้นบ้านใหม่ ย้ายบ้าน ประจำปี 2566 ฤกษ์ดี วันมงคล ช่วยเสริมมั่งคั่งร่ำรวย
สำหรับคนที่กำลังมองหา ฤกษ์ขึ้นบ้านใหม่ 2566 อยากรู้ว่าฤกษ์ดีแต่ละเดือนมีวันไหนบ้าง สำหรับใช้ในการเตรียมตัวขึ้นบ้านใหม่ ทำบุญบ้านใหม่ ย้ายเข้าบ้านใหม่ สร้างบ้าน ลงเสาเอก รวมถึงคนที่กำลังจะเปิดร้านใหม่ ตามไปดูฤกษ์ดี วันมงคล และวันต้องห้าม กับเชียงใหม่บ้าน


เช่าคอนโดในเชียงใหม่ จะเริ่มต้นยังไงดี? คำถามที่ถูกถามบ่อย
หลายๆคนตอนนี้ อยากจะหาเช่าคอนโด แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นยังไง จะหาคำแนะนำจากไหน ดูเหมือนจะเป็นเรื่องยากใช่ไหม? วันนี้ทาง เพอร์เฟคโฮมส์ ได้รวบรวมคำถาม และตอบคำถามไขข้อข้องใจเบื้องต้นให้ทุกคนได้ทราบกัน เริ่มจากคำถามที่ว่า..


ฮิลล์ทาเนีย คอนโดมิเนียม ความหรูหราสะดวกสบายไร้ขีดจำกัด
จากธุรกิจครอบครัว สู่การสรรค์สร้างที่พักอาศัยสุดหรูหราที่เริ่มโครงการเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว จึงได้ก่อกำเนิดเป็นคอนโดที่พักอาศัยสุดทันสมัย ด้วยการออกแบบจากการร่วมทุนของนักสถาปัตยกรรมชั้นนำของประเทศไทย จึงไม่น่าแปลกใจเลยว่า ฮิลล์ทาเนีย คอนโดมิเนียม (Hilltania


THE NIMMAN by Palm Springs สวรรค์บนดินท่ามกลางทำเลทอง
หากจะพูดถึงที่พักอาศัยที่ตั้งอยู่บนพื้นที่ทำเลทองแล้ว เชื่อว่าหลายๆ คนจะต้องนึกถึงทำเลดีๆ อย่างถนนนิมมานเหมินทร์ ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลที่ดีที่สุดในจังหวัดเชียงใหม่ และคงจะดีไม่น้อยหากได้พักอาศัยอยู่ในย่านนี้ ซึ่งมีครบทุกอย่าง