หลายคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนคงเคยได้ยินคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งคำที่มีผลต่อการซื้อ ขาย และการลงทุน ซึ่งวันนี้ เพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่จะมาไขข้อข้องใจให้ฟังว่า ค่าเสื่อมราคาคืออะไร และมีวิธีคิดอย่างไร ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์
มารู้จักคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” กันเถอะ
บ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ใช่ว่าจะแข็งแกร่ง ทนทานและใช้งานไปได้ตลอดกาล เพราะแม้แต่สิ่งปลูกสร้างอันมั่นคงก็ยังมีอายุการใช้งาน ทำให้ราคาค่างวดถดถอยลงไปตามกาลเวลา ซึ่งเรามีชื่อเรียกเป็นศัพท์เฉพาะว่า “ค่าเสื่อมราคา” หรือ “Depreciation” มีความหมายอย่างเป็นทางการว่า ค่าใช้จ่ายที่ตัดออกจากสินทรัพย์นั้น ๆ ตามระยะเวลาการใช้งาน โดยค่าเสื่อมราคาในส่วนของอสังหาริมทรัพย์หรืออาคารถาวร จะมีอัตราในการหักสูงสุดที่ 5% ต่อปี ตามที่ประมวลรัษฎากรได้กำหนดไว้แล้ว และค่าเสื่อมราคานี้ก็เป็นตัวแปรนึงที่ช่วยกำหนดราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีประโยชน์มากสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์ที่จะสามารถนำมาประเมินราคาขายบ้าน หรือคอนโดของตัวเองได้คร่าวๆ อีกทั้งยังมีประโยชน์ในแง่ของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่สามารถนำมาวิเคราะห์ถึงความคุ้มค่าในการซื้อขายอีกด้วย
วิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้าน อาคาร และคอนโด
การคำนวณหาค่าเสื่อมราคามีหลากหลายวิธี แต่วิธีที่นิยมใช้มากที่สุดก็คือ วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) โดยมีสูตรการคำนวณง่ายๆดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)
จากสูตรการคำนวณดังกล่าว จะพบว่ามีศัพท์เฉพาะดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น คิดได้จากการนำเอาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาครั้งแรก หักลบราคาที่ดิน ณ ปัจจุบัน
ราคาซาก คือ ราคาที่มีการประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อสินทรัพย์นี้หมดอายุการใช้งาน ซึ่งราคานี้อาจจะมีหรือไม่มีก็ได้
อัตราค่าเสื่อมราคา คืออัตราค่าเสื่อมสูงสุด 5% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร
ดังนั้นจึงขอยกตัวอย่างมาอธิบายเพื่อให้ทุกท่านเข้าใจได้ง่ายๆ ตามนี้
บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ตั้งอยู่ที่ อ.สันทราย ขนาดที่ดิน 120 ตารางวา ซื้อมาในราคา 4.5 ล้านบาท จะมีค่าเสื่อมราคาเท่าไหร่ต่อปี ก่อนอื่นเชียงใหม่บ้านแนะนำให้หา “ราคาทุนของสินทรัพย์” ก่อน เริ่มจากการแยกมูลค่าสิ่งปลูกสร้างออกจากมูลค่าที่ดิน โดยนำเอาราคาประเมินที่ดิน คูณกับขนาดที่ดิน ซึ่งในที่นี้สมมติว่าราคาที่ดิน อ.สันทราย อยู่ที่ตารางวาละ 18,000 บาท ก็จะได้ตามนี้ 18,000 x 120 = 2,160,000 บาท นำจำนวนนี้ไปลบกับราคาที่ซื้อบ้านมาก็จะได้
ราคาบ้านทั้งหมด 4.5 ล้านบาท – ราคาที่ดิน 2.16 ล้านบาท = ราคาทุนของสินทรัพย์ (ราคาสิ่งปลูกสร้าง) 2,340,000 บาท
หลังจากคำนวณหาราคาทุนของสินทรัพย์ออกมาได้แล้ว ก็นำไปแทนค่าลงในสูตรคำนวณการหาค่าเสื่อมราคากันได้เลย
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)
2,340,000 x 5% (ในที่นี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 117,000
จากการคำนวณ สรุปได้ว่า บ้านเดี่ยวหลังนี้ มีค่าเสื่อมราคา ปีละ 117,000 หมายถึงว่าบ้านจะมีมูลค่าลดลงทุกปี ปีละ 117,000 บาท ดังนั้นบ้านหลังนี้จึงมีอายุการใช้งานประมาณ 20 ปี จึงจะเหลือเพียงมูลค่าของที่ดิน 2.16 ล้านบาท แต่ใช่ว่าบ้านนี้จะใช้พักอาศัยได้เพียง 20 ปีเท่านั้น เพราะบ้านที่มีคนพักอาศัยคอยดูแลบำรุงรักษาอยู่เสมอก็ย่อมต้องใช้งานได้นานมากขึ้นไปอีก
จากตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาเบื้องต้น จะเห็นว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีการเสื่อมราคาลงไปทุกเมื่อเชื่อวัน แต่ใช่ว่ามูลค่าบ้านหรือคอนโดจะสูญสิ้นไปเมื่อครบกำหนดอายุการใช้งาน เพราะมูลค่าของที่ดินยังคงอยู่และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์นอกจากจะอาศัยการประเมินราคาที่ดิน ค่าเสื่อมราคามาเป็นตัวกำหนดราคาขายแล้ว ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างด้วย เช่น สภาพบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง โลเคชั่น และราคาขายตามท้องตลาด รวมไปถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมมาประกอบกันด้วย
ส่วนใครที่กำลังตัดสินใจจะขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตจังหวัดเชียงใหม่ อย่าลืมคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาด้วยนะ และถ้ายังไม่รู้จะฝากขายกับใครก็สามารถฝากกับเพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่ได้เลย
คิดเห็นอย่างไรบอกเราได้ที่นี่
บทความน่าสนใจเพิ่มเติม
Floral Condo ฟลอรัล คอนโดเชียงใหม่ สงบ ร่มรื่น ในบรรยากาศส่วนตัว
ฟลอรัล คอนโดเชียงใหม่ (Floral Condominium Chiang Mai) คอนโดมิเนียม High Rise ในบรรยากาศอันแสนสงบ
บุญมาศแมนชั่น ใจกลางทำเลทองเมืองเชียงใหม่
บุญมาศแมนชั่น ห้องพักสไตล์โมเดิร์น ทำเล ดีใจกลางนิมมานเหมินท์เชียงใหม่ แหล่งธุรกิจการค้า ที่มีทั้งร้านค้าและบริการต่างๆ นอกจากนี้ยังอยู่ไม่ไกลจาก คอนโดฮิลล์ไซด์ 3 รวมถึงร้านค้าดัง
ความสมบูรณ์แบบใจกลางเมืองเชียงใหม่ที่ เดอะ พรีโอ คอนโด
The Prio – เดอะพรีโอ คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเชียงใหม่ ใช้ชีวิตไปกับความสมบูรณ์แบบ สัมผัสบรรยากาศวิวเมืองเชียงใหม่และวิวดอยแบบพาโนรามา
ห้วยแก้ว คอนโดเทล คอนโดสุดหรู ดีไซน์เยี่ยม พร้อมความสะดวกสบาย
จากโครงการที่พักอาศัย ห้วยแก้ว พาเลซ 1 และ ห้วยแก้ว พาเลซ 2 อีกทั้งอพาร์ทเมนท์ PK and Manothorn
9 วิธีเปลี่ยนบ้านรกๆ ให้ดูสะอาดน่าอยู่ฉบับเร่งด่วน
9 วิธีเปลี่ยนบ้านรกๆ ให้ดูสะอาดน่าอยู่ฉบับเร่งด่วน หลายๆ คนคงเคยประสบปัญหาบ้านรก สกปรก ในวันที่มีแขกมาบ้านโดยที่เราไม่ได้ตั้งตัว จนทำให้รู้สึกกังวลว่าบ้านรกๆ นี้จะต้องใช้เวลานานในการทำความสะอาด แต่ขออย่าได้เป็นกังวลไป
ไพร์ม สแควร์ คอนโดสวยใกล้ห้างดังย่านนิมมานเหมินทร์
ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มมากขึ้นและที่ดินที่มีราคาแพงตลอดทั้งเมืองด้านใน เป็นระยะทาง 10 กิโลเมตรไปตามแนวถนนเชียงใหม่ – ลำปางระหว่างทางแยกดอนจั่นกับแยกรินคำ ไพร์ม สแควร์ คอนโดมิเนียม เป็นอีกหนึ่งคอนโดที่ผสมผสานทั้งภูมิปัญญาการก่อสร้างแบบดั้งเดิมและการออกแบบสมัยใหม่ในราคาที่เอื้อมถึงได้
