
หลายคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนคงเคยได้ยินคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งคำที่มีผลต่อการซื้อ ขาย และการลงทุน ซึ่งวันนี้ เพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่จะมาไขข้อข้องใจให้ฟังว่า ค่าเสื่อมราคาคืออะไร และมีวิธีคิดอย่างไร ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์
มารู้จักคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” กันเถอะ

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
บ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ใช่ว่าจะแข็งแกร่ง ทนทานและใช้งานไปได้ตลอดกาล เพราะแม้แต่สิ่งปลูกสร้างอันมั่นคงก็ยังมีอายุการใช้งาน ทำให้ราคาค่างวดถดถอยลงไปตามกาลเวลา ซึ่งเรามีชื่อเรียกเป็นศัพท์เฉพาะว่า “ค่าเสื่อมราคา” หรือ “Depreciation” มีความหมายอย่างเป็นทางการว่า ค่าใช้จ่ายที่ตัดออกจากสินทรัพย์นั้น ๆ ตามระยะเวลาการใช้งาน โดยค่าเสื่อมราคาในส่วนของอสังหาริมทรัพย์หรืออาคารถาวร จะมีอัตราในการหักสูงสุดที่ 5% ต่อปี ตามที่ประมวลรัษฎากรได้กำหนดไว้แล้ว และค่าเสื่อมราคานี้ก็เป็นตัวแปรนึงที่ช่วยกำหนดราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีประโยชน์มากสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์ที่จะสามารถนำมาประเมินราคาขายบ้าน หรือคอนโดของตัวเองได้คร่าวๆ อีกทั้งยังมีประโยชน์ในแง่ของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่สามารถนำมาวิเคราะห์ถึงความคุ้มค่าในการซื้อขายอีกด้วย
วิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้าน อาคาร และคอนโด
การคำนวณหาค่าเสื่อมราคามีหลากหลายวิธี แต่วิธีที่นิยมใช้มากที่สุดก็คือ วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) โดยมีสูตรการคำนวณง่ายๆดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)
จากสูตรการคำนวณดังกล่าว จะพบว่ามีศัพท์เฉพาะดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น คิดได้จากการนำเอาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาครั้งแรก หักลบราคาที่ดิน ณ ปัจจุบัน
ราคาซาก คือ ราคาที่มีการประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อสินทรัพย์นี้หมดอายุการใช้งาน ซึ่งราคานี้อาจจะมีหรือไม่มีก็ได้
อัตราค่าเสื่อมราคา คืออัตราค่าเสื่อมสูงสุด 5% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร
ดังนั้นจึงขอยกตัวอย่างมาอธิบายเพื่อให้ทุกท่านเข้าใจได้ง่ายๆ ตามนี้

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ตั้งอยู่ที่ อ.สันทราย ขนาดที่ดิน 120 ตารางวา ซื้อมาในราคา 4.5 ล้านบาท จะมีค่าเสื่อมราคาเท่าไหร่ต่อปี ก่อนอื่นเชียงใหม่บ้านแนะนำให้หา “ราคาทุนของสินทรัพย์” ก่อน เริ่มจากการแยกมูลค่าสิ่งปลูกสร้างออกจากมูลค่าที่ดิน โดยนำเอาราคาประเมินที่ดิน คูณกับขนาดที่ดิน ซึ่งในที่นี้สมมติว่าราคาที่ดิน อ.สันทราย อยู่ที่ตารางวาละ 18,000 บาท ก็จะได้ตามนี้ 18,000 x 120 = 2,160,000 บาท นำจำนวนนี้ไปลบกับราคาที่ซื้อบ้านมาก็จะได้
ราคาบ้านทั้งหมด 4.5 ล้านบาท – ราคาที่ดิน 2.16 ล้านบาท = ราคาทุนของสินทรัพย์ (ราคาสิ่งปลูกสร้าง) 2,340,000 บาท
หลังจากคำนวณหาราคาทุนของสินทรัพย์ออกมาได้แล้ว ก็นำไปแทนค่าลงในสูตรคำนวณการหาค่าเสื่อมราคากันได้เลย
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)
2,340,000 x 5% (ในที่นี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 117,000
จากการคำนวณ สรุปได้ว่า บ้านเดี่ยวหลังนี้ มีค่าเสื่อมราคา ปีละ 117,000 หมายถึงว่าบ้านจะมีมูลค่าลดลงทุกปี ปีละ 117,000 บาท ดังนั้นบ้านหลังนี้จึงมีอายุการใช้งานประมาณ 20 ปี จึงจะเหลือเพียงมูลค่าของที่ดิน 2.16 ล้านบาท แต่ใช่ว่าบ้านนี้จะใช้พักอาศัยได้เพียง 20 ปีเท่านั้น เพราะบ้านที่มีคนพักอาศัยคอยดูแลบำรุงรักษาอยู่เสมอก็ย่อมต้องใช้งานได้นานมากขึ้นไปอีก

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาเบื้องต้น จะเห็นว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีการเสื่อมราคาลงไปทุกเมื่อเชื่อวัน แต่ใช่ว่ามูลค่าบ้านหรือคอนโดจะสูญสิ้นไปเมื่อครบกำหนดอายุการใช้งาน เพราะมูลค่าของที่ดินยังคงอยู่และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์นอกจากจะอาศัยการประเมินราคาที่ดิน ค่าเสื่อมราคามาเป็นตัวกำหนดราคาขายแล้ว ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างด้วย เช่น สภาพบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง โลเคชั่น และราคาขายตามท้องตลาด รวมไปถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมมาประกอบกันด้วย
ส่วนใครที่กำลังตัดสินใจจะขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตจังหวัดเชียงใหม่ อย่าลืมคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาด้วยนะ และถ้ายังไม่รู้จะฝากขายกับใครก็สามารถฝากกับเพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่ได้เลย
คิดเห็นอย่างไรบอกเราได้ที่นี่
บทความน่าสนใจเพิ่มเติม

อยากเช่าบ้านเชียงใหม่ ไม่ใช่เรื่องยาก หาคำตอบได้ที่นี่
เช่าบ้านเชียงใหม่ ใครๆก็คงมีข้อสงสัยบ้างแหละว่าจะเช่ายังไง วันนี้เราให้คุณหาคำตอบได้ง่ายๆกับ 20 คำถามยอดนิยม ที่ใครจะเช่าบ้านมักถามกันเข้ามา อยากรู้ว่ามีคำถามไหนบ้าง รีบเช็คที่นี่เลย

เช็คด่วน 7 วิธีไล่จิ้งจกง่ายๆ ไม่ต้องทนรำคาญอีกต่อไป
อยู่ร่วมชายคากับจิ้งจกไม่ไหว อยากจะกำจัดจิ้งจกออกจากบ้านไปให้หมด มาดู 7 วิธีไล่จิ้งจกง่าย ๆ แบบไม่ต้องใช้สารเคมี ปลอดภัยต่อคนและสัตว์เลี้ยง แถมได้ผลดีอีกต่างหาก

ไขข้อข้องใจ ภาษีมรดกคืออะไร แล้วใครบ้างที่ต้องจ่าย?
มีใครสงสัยบ้างว่าภาษีการรับมรดก หรือที่เราเรียกสั้นๆ ว่า ภาษีมรดก นั้นคืออะไร แล้วมีใครบ้างที่ต้องจ่ายภาษีในส่วนนี้ เมื่อมีการรับมรดก วันนี้เรามีคำตอบมาไขข้อข้องใจกัน

มาดูดสารพิษด้วย ต้นไม้ฟอกอากาศ กันเถอะ
มลพิษฝุ่นควัน ต่าง ๆ เกิดขึ้นตลอดเวลา ไหนจะสารพิษปนเปื้อนอีกหลากหลายชนิดที่ปะปนอยู่ในบริเวณที่เราอาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน, คอนโด, หรือออฟฟิศ ผ่านข้าวของเครื่องใช้ในชีวิตประจำวัน แล้วสารพิษเหล่านั้นระเหยออกมาในอากาศ

ไขข้อข้องใจ การคัดสำเนาทะเบียนบ้านคืออะไร เช็คได้ที่นี่
หลายคนคงสงสัยว่าการคัดสำเนาทะเบียนบ้านคืออะไร หรือบางคนอาจจะทราบข้อมูลผิดๆ มาว่าการคัดสำเนาคือการอัพเดทข้อมูลในทะเบียนบ้านเวลามีการย้ายเข้า ย้ายออก แต่นั่นไม่ใช่เลย เราจะมาไขข้อข้องใจกันว่าแท้ที่จริงแล้วหมายความว่ายังไง ไปอ่านกันได้เลย

ไหว้เจ้าที่ใช้ธูปกี่ดอก แล้วจำนวนธูปแต่ละดอกใช้ไหว้อะไรบ้าง?
ปัจจุบันหากพูดถึงการบูชาอะไรสักอย่างหนึ่งคงไม่เพียงแค่จิตใจที่บริสุทธิ์ที่อยากจะกราบไหว้สักการะบูชาเท่านั้น แต่การที่เรามีปัญหาหรือรู้สึกต้องการทางออก การมีสิ่งที่สามารถพึ่งพาได้นั้นก็ล้วนเป็นสิ่งที่ดี