ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

หลายคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนคงเคยได้ยินคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งคำที่มีผลต่อการซื้อ ขาย และการลงทุน ซึ่งวันนี้ เพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่จะมาไขข้อข้องใจให้ฟังว่า ค่าเสื่อมราคาคืออะไร และมีวิธีคิดอย่างไร ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์

มารู้จักคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” กันเถอะ

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

บ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ใช่ว่าจะแข็งแกร่ง ทนทานและใช้งานไปได้ตลอดกาล เพราะแม้แต่สิ่งปลูกสร้างอันมั่นคงก็ยังมีอายุการใช้งาน ทำให้ราคาค่างวดถดถอยลงไปตามกาลเวลา ซึ่งเรามีชื่อเรียกเป็นศัพท์เฉพาะว่า “ค่าเสื่อมราคา”  หรือ “Depreciation มีความหมายอย่างเป็นทางการว่า ค่าใช้จ่ายที่ตัดออกจากสินทรัพย์นั้น ๆ ตามระยะเวลาการใช้งาน โดยค่าเสื่อมราคาในส่วนของอสังหาริมทรัพย์หรืออาคารถาวร จะมีอัตราในการหักสูงสุดที่ 5% ต่อปี ตามที่ประมวลรัษฎากรได้กำหนดไว้แล้ว และค่าเสื่อมราคานี้ก็เป็นตัวแปรนึงที่ช่วยกำหนดราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีประโยชน์มากสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์ที่จะสามารถนำมาประเมินราคาขายบ้าน หรือคอนโดของตัวเองได้คร่าวๆ อีกทั้งยังมีประโยชน์ในแง่ของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่สามารถนำมาวิเคราะห์ถึงความคุ้มค่าในการซื้อขายอีกด้วย

วิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้าน อาคาร และคอนโด

การคำนวณหาค่าเสื่อมราคามีหลากหลายวิธี แต่วิธีที่นิยมใช้มากที่สุดก็คือ วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) โดยมีสูตรการคำนวณง่ายๆดังนี้

ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)

จากสูตรการคำนวณดังกล่าว จะพบว่ามีศัพท์เฉพาะดังนี้

ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น คิดได้จากการนำเอาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาครั้งแรก หักลบราคาที่ดิน ณ ปัจจุบัน

ราคาซาก คือ ราคาที่มีการประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อสินทรัพย์นี้หมดอายุการใช้งาน ซึ่งราคานี้อาจจะมีหรือไม่มีก็ได้

อัตราค่าเสื่อมราคา คืออัตราค่าเสื่อมสูงสุด 5%  ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร

ดังนั้นจึงขอยกตัวอย่างมาอธิบายเพื่อให้ทุกท่านเข้าใจได้ง่ายๆ ตามนี้

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ตั้งอยู่ที่ อ.สันทราย ขนาดที่ดิน 120 ตารางวา ซื้อมาในราคา 4.5 ล้านบาท จะมีค่าเสื่อมราคาเท่าไหร่ต่อปี ก่อนอื่นเชียงใหม่บ้านแนะนำให้หา “ราคาทุนของสินทรัพย์” ก่อน เริ่มจากการแยกมูลค่าสิ่งปลูกสร้างออกจากมูลค่าที่ดิน โดยนำเอาราคาประเมินที่ดิน คูณกับขนาดที่ดิน ซึ่งในที่นี้สมมติว่าราคาที่ดิน อ.สันทราย อยู่ที่ตารางวาละ 18,000 บาท ก็จะได้ตามนี้ 18,000 x 120 = 2,160,000 บาท นำจำนวนนี้ไปลบกับราคาที่ซื้อบ้านมาก็จะได้

ราคาบ้านทั้งหมด 4.5 ล้านบาท – ราคาที่ดิน  2.16 ล้านบาท = ราคาทุนของสินทรัพย์ (ราคาสิ่งปลูกสร้าง) 2,340,000 บาท

หลังจากคำนวณหาราคาทุนของสินทรัพย์ออกมาได้แล้ว ก็นำไปแทนค่าลงในสูตรคำนวณการหาค่าเสื่อมราคากันได้เลย

ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)

2,340,000 x 5% (ในที่นี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 117,000

จากการคำนวณ สรุปได้ว่า บ้านเดี่ยวหลังนี้ มีค่าเสื่อมราคา ปีละ 117,000 หมายถึงว่าบ้านจะมีมูลค่าลดลงทุกปี ปีละ 117,000 บาท ดังนั้นบ้านหลังนี้จึงมีอายุการใช้งานประมาณ 20 ปี จึงจะเหลือเพียงมูลค่าของที่ดิน 2.16 ล้านบาท แต่ใช่ว่าบ้านนี้จะใช้พักอาศัยได้เพียง 20 ปีเท่านั้น เพราะบ้านที่มีคนพักอาศัยคอยดูแลบำรุงรักษาอยู่เสมอก็ย่อมต้องใช้งานได้นานมากขึ้นไปอีก

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

จากตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาเบื้องต้น จะเห็นว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีการเสื่อมราคาลงไปทุกเมื่อเชื่อวัน แต่ใช่ว่ามูลค่าบ้านหรือคอนโดจะสูญสิ้นไปเมื่อครบกำหนดอายุการใช้งาน เพราะมูลค่าของที่ดินยังคงอยู่และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์นอกจากจะอาศัยการประเมินราคาที่ดิน ค่าเสื่อมราคามาเป็นตัวกำหนดราคาขายแล้ว ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างด้วย เช่น สภาพบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง โลเคชั่น และราคาขายตามท้องตลาด รวมไปถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมมาประกอบกันด้วย

ส่วนใครที่กำลังตัดสินใจจะขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตจังหวัดเชียงใหม่ อย่าลืมคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาด้วยนะ และถ้ายังไม่รู้จะฝากขายกับใครก็สามารถฝากกับเพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่ได้เลย

คิดเห็นอย่างไรบอกเราได้ที่นี่

บทความน่าสนใจเพิ่มเติม

ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

บุญมาศแมนชั่น ใจกลางทำเลทองเมืองเชียงใหม่

บุญมาศแมนชั่น ห้องพักสไตล์โมเดิร์น ทำเล ดีใจกลางนิมมานเหมินท์เชียงใหม่ แหล่งธุรกิจการค้า ที่มีทั้งร้านค้าและบริการต่างๆ นอกจากนี้ยังอยู่ไม่ไกลจาก คอนโดฮิลล์ไซด์ 3  รวมถึงร้านค้าดัง

Read More »
ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความสมบูรณ์แบบใจกลางเมืองเชียงใหม่ที่ เดอะ พรีโอ คอนโด

The Prio – เดอะพรีโอ คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเชียงใหม่ ใช้ชีวิตไปกับความสมบูรณ์แบบ สัมผัสบรรยากาศวิวเมืองเชียงใหม่และวิวดอยแบบพาโนรามา

Read More »
ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

9 วิธีเปลี่ยนบ้านรกๆ ให้ดูสะอาดน่าอยู่ฉบับเร่งด่วน

9 วิธีเปลี่ยนบ้านรกๆ ให้ดูสะอาดน่าอยู่ฉบับเร่งด่วน หลายๆ คนคงเคยประสบปัญหาบ้านรก สกปรก ในวันที่มีแขกมาบ้านโดยที่เราไม่ได้ตั้งตัว จนทำให้รู้สึกกังวลว่าบ้านรกๆ นี้จะต้องใช้เวลานานในการทำความสะอาด แต่ขออย่าได้เป็นกังวลไป

Read More »
ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ไพร์ม สแควร์ คอนโดสวยใกล้ห้างดังย่านนิมมานเหมินทร์

ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มมากขึ้นและที่ดินที่มีราคาแพงตลอดทั้งเมืองด้านใน เป็นระยะทาง 10 กิโลเมตรไปตามแนวถนนเชียงใหม่ – ลำปางระหว่างทางแยกดอนจั่นกับแยกรินคำ  ไพร์ม สแควร์ คอนโดมิเนียม เป็นอีกหนึ่งคอนโดที่ผสมผสานทั้งภูมิปัญญาการก่อสร้างแบบดั้งเดิมและการออกแบบสมัยใหม่ในราคาที่เอื้อมถึงได้

Read More »

Compare listings

Compare

ขอบคุณค่ะ

ข้อมูลของคุณถูกส่งแล้ว

ทางเราจะติดต่อกลับคุณโดยเร็วที่สุดค่ะ