หลายคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนคงเคยได้ยินคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งคำที่มีผลต่อการซื้อ ขาย และการลงทุน ซึ่งวันนี้ เพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่จะมาไขข้อข้องใจให้ฟังว่า ค่าเสื่อมราคาคืออะไร และมีวิธีคิดอย่างไร ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์
มารู้จักคำว่า “ค่าเสื่อมราคา” กันเถอะ

บ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ใช่ว่าจะแข็งแกร่ง ทนทานและใช้งานไปได้ตลอดกาล เพราะแม้แต่สิ่งปลูกสร้างอันมั่นคงก็ยังมีอายุการใช้งาน ทำให้ราคาค่างวดถดถอยลงไปตามกาลเวลา ซึ่งเรามีชื่อเรียกเป็นศัพท์เฉพาะว่า “ค่าเสื่อมราคา” หรือ “Depreciation” มีความหมายอย่างเป็นทางการว่า ค่าใช้จ่ายที่ตัดออกจากสินทรัพย์นั้น ๆ ตามระยะเวลาการใช้งาน โดยค่าเสื่อมราคาในส่วนของอสังหาริมทรัพย์หรืออาคารถาวร จะมีอัตราในการหักสูงสุดที่ 5% ต่อปี ตามที่ประมวลรัษฎากรได้กำหนดไว้แล้ว และค่าเสื่อมราคานี้ก็เป็นตัวแปรนึงที่ช่วยกำหนดราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีประโยชน์มากสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์ที่จะสามารถนำมาประเมินราคาขายบ้าน หรือคอนโดของตัวเองได้คร่าวๆ อีกทั้งยังมีประโยชน์ในแง่ของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่สามารถนำมาวิเคราะห์ถึงความคุ้มค่าในการซื้อขายอีกด้วย
วิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้าน อาคาร และคอนโด
การคำนวณหาค่าเสื่อมราคามีหลากหลายวิธี แต่วิธีที่นิยมใช้มากที่สุดก็คือ วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) โดยมีสูตรการคำนวณง่ายๆดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)
จากสูตรการคำนวณดังกล่าว จะพบว่ามีศัพท์เฉพาะดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น คิดได้จากการนำเอาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาครั้งแรก หักลบราคาที่ดิน ณ ปัจจุบัน
ราคาซาก คือ ราคาที่มีการประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อสินทรัพย์นี้หมดอายุการใช้งาน ซึ่งราคานี้อาจจะมีหรือไม่มีก็ได้
อัตราค่าเสื่อมราคา คืออัตราค่าเสื่อมสูงสุด 5% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร
ดังนั้นจึงขอยกตัวอย่างมาอธิบายเพื่อให้ทุกท่านเข้าใจได้ง่ายๆ ตามนี้

บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ตั้งอยู่ที่ อ.สันทราย ขนาดที่ดิน 120 ตารางวา ซื้อมาในราคา 4.5 ล้านบาท จะมีค่าเสื่อมราคาเท่าไหร่ต่อปี ก่อนอื่นเชียงใหม่บ้านแนะนำให้หา “ราคาทุนของสินทรัพย์” ก่อน เริ่มจากการแยกมูลค่าสิ่งปลูกสร้างออกจากมูลค่าที่ดิน โดยนำเอาราคาประเมินที่ดิน คูณกับขนาดที่ดิน ซึ่งในที่นี้สมมติว่าราคาที่ดิน อ.สันทราย อยู่ที่ตารางวาละ 18,000 บาท ก็จะได้ตามนี้ 18,000 x 120 = 2,160,000 บาท นำจำนวนนี้ไปลบกับราคาที่ซื้อบ้านมาก็จะได้
ราคาบ้านทั้งหมด 4.5 ล้านบาท – ราคาที่ดิน 2.16 ล้านบาท = ราคาทุนของสินทรัพย์ (ราคาสิ่งปลูกสร้าง) 2,340,000 บาท
หลังจากคำนวณหาราคาทุนของสินทรัพย์ออกมาได้แล้ว ก็นำไปแทนค่าลงในสูตรคำนวณการหาค่าเสื่อมราคากันได้เลย
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)
2,340,000 x 5% (ในที่นี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 117,000
จากการคำนวณ สรุปได้ว่า บ้านเดี่ยวหลังนี้ มีค่าเสื่อมราคา ปีละ 117,000 หมายถึงว่าบ้านจะมีมูลค่าลดลงทุกปี ปีละ 117,000 บาท ดังนั้นบ้านหลังนี้จึงมีอายุการใช้งานประมาณ 20 ปี จึงจะเหลือเพียงมูลค่าของที่ดิน 2.16 ล้านบาท แต่ใช่ว่าบ้านนี้จะใช้พักอาศัยได้เพียง 20 ปีเท่านั้น เพราะบ้านที่มีคนพักอาศัยคอยดูแลบำรุงรักษาอยู่เสมอก็ย่อมต้องใช้งานได้นานมากขึ้นไปอีก

จากตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาเบื้องต้น จะเห็นว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีการเสื่อมราคาลงไปทุกเมื่อเชื่อวัน แต่ใช่ว่ามูลค่าบ้านหรือคอนโดจะสูญสิ้นไปเมื่อครบกำหนดอายุการใช้งาน เพราะมูลค่าของที่ดินยังคงอยู่และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์นอกจากจะอาศัยการประเมินราคาที่ดิน ค่าเสื่อมราคามาเป็นตัวกำหนดราคาขายแล้ว ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างด้วย เช่น สภาพบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง โลเคชั่น และราคาขายตามท้องตลาด รวมไปถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมมาประกอบกันด้วย
ส่วนใครที่กำลังตัดสินใจจะขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตจังหวัดเชียงใหม่ อย่าลืมคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาด้วยนะ และถ้ายังไม่รู้จะฝากขายกับใครก็สามารถฝากกับเพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่ได้เลย
คิดเห็นอย่างไรบอกเราได้ที่นี่
ถาม-ตอบ กับ ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
ค่าเสื่อมราคาคือ ราคาที่ลดลงของสินทรัพย์เช่นบ้าน อาคาร หรือคอนโดตามระยะเวลาการใช้งาน โดยมีอัตราค่าเสื่อมราคาตามกฎหมายที่กำหนดและมีผลกระทบต่อราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์
การคำนวณค่าเสื่อมราคาในส่วนของอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยใช้วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง โดยใช้สูตร ราคาทุนของสินทรัพย์ - ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)
ค่าเสื่อมราคามีผลกระทบต่อราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากมูลค่าสินทรัพย์ลดลงตามอัตราค่าเสื่อมราคา ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ก็มีโอกาสลดลงตามไปด้วย
การคำนวณค่าเสื่อมราคาช่วยให้ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สามารถประเมินราคาขายหรือมูลค่าทรัพย์ที่คงอยู่ได้อย่างถูกต้อง และนำมาเป็นข้อมูลในการตัดสินใจเกี่ยวกับการขายหรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ การคำนวณค่าเสื่อมราคาช่วยในการประเมินว่าราคาที่กำลังพิจารณาเป็นราคาเหมาะสมหรือไม่ และช่วยให้ผู้ซื้อทราบถึงราคาที่ควรจะต้องเสนอในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์มีค่าเสื่อมราคาอย่างต่อเนื่องในอนาคต
บทความน่าสนใจเพิ่มเติม

Hillside พายัพ คอนโดราคาประหยัด ตั้งอยู่ใจกลางเมืองเชียงใหม่
แนะนำคอนโด Hillside พายัพ เชียงใหม่ – บรรยากาศสบายๆ ในสถานที่ที่ดี! Perfect Homes ยินดีแนะนำ

เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าคอนโด ที่เจ้าของคอนโดไม่ควรมองข้าม
ในยุคนี้ ยุคที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นที่นิยม จึงทำให้มีนักลงทุนหลายๆ รายต่างซื้อคอนโดเพื่อปล่อยให้เช่ามากยิ่งขึ้น และแน่นอนว่าเจ้าของคอนโดหรือผู้ที่ต้องการปล่อยคอนโดให้เช่า อาจจะต้องทำความเข้าใจกับสัญญา

ดอกเบี้ยบ้าน 66 ธนาคารไหนถูกและดี เช็คเลย!
ว่าด้วยเรื่องดอกเบี้ยบ้านปี 2566 เรามาอัพเดทกันดีกว่า ว่าแต่ละธนาคารจะมีโปรอะไร เพื่อดึงดูดใจกลุ่มลูกค้าที่อยากขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกันบ้าง 👇🏻👇🏻สามารถเช็คได้ที่นี่เลย 👇🏻👇🏻 1.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (G H

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี2566 ที่ทุกคนต้องรู้ !
ภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง ได้ถูกร่างขึ้นมาเพื่อใช้แทน พรบ.ภาษีที่ดินและโรงเรือน และภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อแก้ปัญหาเรื่องการเก็บภาษีซ้ำซ้อน การลดหย่อนภาษีที่มากไปจนทำให้รายได้จากการเก็บภาษีของประเทศลดลงไป ทั้งยังช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดินรกร้างว่างเปล่าให้เกิดประโยชน์ โดยผู้ที่จะต้องทำหน้าที่เสียภาษีก็คือ เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง

ฤกษ์ดีขึ้นบ้านใหม่ ย้ายบ้าน ประจำปี 2566 ฤกษ์ดี วันมงคล ช่วยเสริมมั่งคั่งร่ำรวย
สำหรับคนที่กำลังมองหา ฤกษ์ขึ้นบ้านใหม่ 2566 อยากรู้ว่าฤกษ์ดีแต่ละเดือนมีวันไหนบ้าง สำหรับใช้ในการเตรียมตัวขึ้นบ้านใหม่ ทำบุญบ้านใหม่ ย้ายเข้าบ้านใหม่ สร้างบ้าน ลงเสาเอก รวมถึงคนที่กำลังจะเปิดร้านใหม่ ตามไปดูฤกษ์ดี วันมงคล และวันต้องห้าม กับเชียงใหม่บ้าน

เช่าคอนโดในเชียงใหม่ จะเริ่มต้นยังไงดี? คำถามที่ถูกถามบ่อย
หลายๆคนตอนนี้ อยากจะหาเช่าคอนโด แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นยังไง จะหาคำแนะนำจากไหน ดูเหมือนจะเป็นเรื่องยากใช่ไหม? วันนี้ทาง เพอร์เฟคโฮมส์ ได้รวบรวมคำถาม และตอบคำถามไขข้อข้องใจเบื้องต้นให้ทุกคนได้ทราบกัน เริ่มจากคำถามที่ว่า..