ค่าเสื่อมราคากับผลกระทบราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

วิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้าน อาคาร และคอนโด

การคำนวณหาค่าเสื่อมราคามีหลากหลายวิธี แต่วิธีที่นิยมใช้มากที่สุดก็คือ วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) โดยมีสูตรการคำนวณง่ายๆดังนี้

ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)

จากสูตรการคำนวณดังกล่าว จะพบว่ามีศัพท์เฉพาะดังนี้

ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น คิดได้จากการนำเอาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาครั้งแรก หักลบราคาที่ดิน ณ ปัจจุบัน

ราคาซาก คือ ราคาที่มีการประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อสินทรัพย์นี้หมดอายุการใช้งาน ซึ่งราคานี้อาจจะมีหรือไม่มีก็ได้

อัตราค่าเสื่อมราคา คืออัตราค่าเสื่อมสูงสุด 5%  ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร

ดังนั้นจึงขอยกตัวอย่างมาอธิบายเพื่อให้ทุกท่านเข้าใจได้ง่ายๆ ตามนี้

บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ตั้งอยู่ที่ อ.สันทราย ขนาดที่ดิน 120 ตารางวา ซื้อมาในราคา 4.5 ล้านบาท จะมีค่าเสื่อมราคาเท่าไหร่ต่อปี ก่อนอื่นเชียงใหม่บ้านแนะนำให้หา “ราคาทุนของสินทรัพย์” ก่อน เริ่มจากการแยกมูลค่าสิ่งปลูกสร้างออกจากมูลค่าที่ดิน โดยนำเอาราคาประเมินที่ดิน คูณกับขนาดที่ดิน ซึ่งในที่นี้สมมติว่าราคาที่ดิน อ.สันทราย อยู่ที่ตารางวาละ 18,000 บาท ก็จะได้ตามนี้ 18,000 x 120 = 2,160,000 บาท นำจำนวนนี้ไปลบกับราคาที่ซื้อบ้านมาก็จะได้

ราคาบ้านทั้งหมด 4.5 ล้านบาท – ราคาที่ดิน  2.16 ล้านบาท = ราคาทุนของสินทรัพย์ (ราคาสิ่งปลูกสร้าง) 2,340,000 บาท

หลังจากคำนวณหาราคาทุนของสินทรัพย์ออกมาได้แล้ว ก็นำไปแทนค่าลงในสูตรคำนวณการหาค่าเสื่อมราคากันได้เลย

ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)

2,340,000 x 5% (ในที่นี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 117,000

จากการคำนวณ สรุปได้ว่า บ้านเดี่ยวหลังนี้ มีค่าเสื่อมราคา ปีละ 117,000 หมายถึงว่าบ้านจะมีมูลค่าลดลงทุกปี ปีละ 117,000 บาท ดังนั้นบ้านหลังนี้จึงมีอายุการใช้งานประมาณ 20 ปี จึงจะเหลือเพียงมูลค่าของที่ดิน 2.16 ล้านบาท แต่ใช่ว่าบ้านนี้จะใช้พักอาศัยได้เพียง 20 ปีเท่านั้น เพราะบ้านที่มีคนพักอาศัยคอยดูแลบำรุงรักษาอยู่เสมอก็ย่อมต้องใช้งานได้นานมากขึ้นไปอีก

จากตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาเบื้องต้น จะเห็นว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีการเสื่อมราคาลงไปทุกเมื่อเชื่อวัน แต่ใช่ว่ามูลค่าบ้านหรือคอนโดจะสูญสิ้นไปเมื่อครบกำหนดอายุการใช้งาน เพราะมูลค่าของที่ดินยังคงอยู่และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์นอกจากจะอาศัยการประเมินราคาที่ดิน ค่าเสื่อมราคามาเป็นตัวกำหนดราคาขายแล้ว ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างด้วย เช่น สภาพบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง โลเคชั่น และราคาขายตามท้องตลาด รวมไปถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมมาประกอบกันด้วย

ส่วนใครที่กำลังตัดสินใจจะขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตจังหวัดเชียงใหม่ อย่าลืมคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาด้วยนะ และถ้ายังไม่รู้จะฝากขายกับใครก็สามารถฝากกับเพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่ได้เลย